상가건물 임대차보호법이란 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지 등 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 환산보증금(보증금+월세x100)이 일정금액 이하인 경우에만 적용됩니다. 2018년 1월 26일 개정되어 기존 계약기간과 상관없이 최초계약일로부터 10년간 계약갱신요구권 행사가 가능하게 되었습니다. 또한 임차인에게 불리한 약정은 무효화되고 차임증감청구권도 인정되며 월차임 전환시 산정률 제한 규정이 신설되었습니다. 하지만 이러한 내용들을 제대로 숙지하지 못하고 불이익을 당하는 사례가 발생하고 있으니 주의해야 합니다.
환산보증금 계산방법은 어떻게 되나요?
환산보증금은 보증금 + (월세 x 100)으로 계산하면 됩니다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월세 70만원이라면 7000만원이 환산보증금이 됩니다. 서울특별시의 경우 4억원이하, 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 3억원이하, 광역시 2억4천만원이하, 기타지역 1억8천만원이하이면 보호대상이 됩니다.
임차인에게는 어떤 권리가 있나요?
임차인은 첫번째로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 기간만료 6개월전부터 1개월전까지 사이에 갱신을 요구하여야 하며 정당한 사유 없이 거절되지 않습니다. 두번째로는 대항력을 가질 수 있습니다. 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 세번째로는 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 네번째로는 소액임차인 최우선변제권을 가지게 됩니다. 지역별로 정해진 금액 이하의 보증금을 지급한 임차인은 다른 담보물권자보다 우선하여 일정액을 변제받을 수 있습니다.
임대인에게는 어떤 권리가 있나요?
임대인은 먼저 계약해지권을 가집니다. 다만 상당한 기간을 정해 해지통보를 해야하며 그렇지 않은 경우 묵시적 갱신이 되어버립니다. 다음으로는 원상회복의무가 있습니다. 임차인이 목적물을 반환할 때 시설비 등을 청구할 수 없으며 오히려 설치비용을 회수하려면 철거 또는 이전설치를 해주어야 합니다. 마지막으로 차임증감청구권이 있습니다. 경제사정 변동등 특별한 사정이 있다면 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다.
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